Lorsqu’un contrat de location prévoit une clause d’indexation du loyer, le loyer à usage d’habitation est révisé tous les ans, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Pour cela, vous pouvez vous référer à l’IRL(indice de référence des loyers), un indice de référence qui se calcule avec la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation. L’INSEE publie l’IRL chaque trimestre et il concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés. Elle ne concerne ni les locaux commerciaux ni les locaux spécifiques régis par d’autres lois.
Comment calculer la révision des loyers ?
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre aux dates suivantes :
- le 15 avril pour celui du 1er trimestre
- le 15 juillet pour le 2e trimestre
- le 15 octobre pour le 3e trimestre
- le 15 janvier de l’année suivante pour le 4e trimestre
Le contrat de location indique ainsi le montant du loyer ainsi que l’indice de référence. L’indice à prendre en compte sera alors le dernier publié à la date de signature du bail. En l’absence de cette clause dans le contrat de location, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser l’IRL.
Pour calculer le nouveau loyer, vous pouvez appliquer la formule ci-dessous. Vous pouvez également faire une simulation en ligne notamment sur le site de l’Anil.
Réévaluer un loyer sous-évalué
Lors du renouvellement du bail d’habitation, le propriétaire a le droit de réévaluer le loyer, s’il l’estime trop bas par rapport aux prix du marché.
Pour cela, le propriétaire doit remplir certaines conditions :
– le propriétaire doit comparer le loyer avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
– ces logements doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un groupe d’immeubles ayant des caractéristiques similaires. Ils doivent également être situés dans la même zone géographique.
– si le logement est situé dans une agglomération de plus d’1 million d’habitants, le propriétaire doit comparer avec 6 loyers différents
– si le logement est situé dans une autre zone, le propriétaire doit comparer avec 3 loyers
A savoir : l’augmentation du loyer varie en fonction de la zone géographique du logement. Désormais, les propriétaires ne peuvent réévaluer que les loyers des logements classés avec une étiquette entre A et E. Les logements classés F ou G ne pourront plus faire l’objet d’une réévaluation du loyer, à moins que le propriétaire ne prévoit des travaux d’amélioration de performance énergétique.
Majoration d’un loyer au cours d’un bail
Le propriétaire peut également majorer le loyer dans le cadre de travaux de rénovation, à ses frais. Dans ce cas, il faudra obtenir l’accord du locataire. Le propriétaire devra alors indiquer l’augmentation du loyer dans une clause du bail, après l’achèvement des travaux. Cet accord peut prendre la forme d’une clause inscrite dans le bail ou d’un avenant et doit préciser : le type de travaux réalisés, les modalités des travaux, les délais de l’intervention ainsi que le montant de la majoration du loyer.
Ces travaux peuvent être des améliorations qui apportent une valeur ajoutée au logement et/ou qui pourraient diminuer les dépenses dédiées à ce logement. Exemple : type pose de parquet, installation d’un ascenseur, nouveau système de chauffage pour les économies d’énergies…
>>Le locataire a le droit de contester l’augmentation du loyer dans un délai de 4 mois après la réception d’un courrier recommandé avec accusé de réception faite par le propriétaire, qui stipule sa proposition d’augmenter le loyer. Il pourra alors saisir la Commission départementale de conciliation.
