Tout savoir sur l’investissement immobilier neuf

investissement immobilier neuf

Pour une maison ou un appartement, effectuer un investissement immobilier dans le neuf est un investissement sur le long terme. Dans cet article, nous allons vous aider à mieux appréhender l’investissement d’un bien immobilier neuf.

Investir dans l’immobilier 

Avant tout, qu’il s’agisse de l’acquisition de sa résidence principale ou d’un investissement locatif, investir dans l’immobilier est une manière courante de placer son épargne.

En effet, le marché de l’immobilier français est resté dynamique et attractif pour les investisseurs malgré la crise sanitaire. Ainsi, en 2021 la France se positionne en 2e place, juste derrière l’Allemagne, des pays européens en terme d’investissement immobilier. Cette tendance s’explique notamment par une volonté des Français à placer leur argent dans « la pierre » pour le sécuriser.

Il faut savoir que la situation financière actuelle est très avantageuse pour les emprunts immobiliers avec des taux d’intérêts historiquement bas, pour l’année 2021. Alors, pourquoi pas effectuer un investissement locatif dans le neuf ?

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Investir dans l’immobilier est LA solution adoptée par un grand nombre de Français. Cependant, le choix est de savoir si l’investissement dans le neuf, plus communément appelé VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), est plus avantageux que celui dans l’ancien. Voici les avantages qu’il faut prendre en considération avant de faire son choix :

Les aides à l’achat pour un investissement immobilier dans le neuf

En effet, afin d’encourager les investisseurs à se tourner vers les logements neufs, l’État a mis en place de nombreuses aides financières :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) :

Il s’agit d’un crédit immobilier accordé aux personnes souhaitant acquérir leur premier logement. Ce crédit a un taux d’intérêt de 0 % pour l’emprunteur, car l’État s’engage à rembourser les intérêts auprès des organismes bancaires. Cependant, le PTZ n’est pas accessible pour tout le monde, car il est soumis à un plafond de ressources.

La Loi Pinel :

Mise en place en 2014 et prolongée jusqu’en 2024. La loi Pinel a pour objectif d’accorder un crédit d’impôt jusqu’à 63 000€ aux investisseurs de logements neufs.

A savoir : Dès 2023, un nouveau dispositif viendra remplacer le dispositif Pinel, le Pinel Plus.

Les garanties sont nombreuses

Lorsqu’un investissement neuf est effectué, de nombreuses garanties protègent l’acquéreur, dès la livraison du bien :

La garantie de parfait achèvement

L’entreprise ayant réalisée les travaux sera dans l’obligation de réaliser les travaux de réparation d’un défaut esthétique ou de construction, au cours de l’année suivant la livraison.

La garantie de bon fonctionnement 

L’entreprise s’engage à remplacer ou réparer un équipement défectueux au cours des 2 années suivants la livraison.

La garantie décennale

Comme son nom l’indique, l’acquéreur dispose d’une protection allant jusqu’à 10 ans à compter de la livraison. Cette garantie intervient lorsque la solidité du bâti du logement est compromise. Dans ce cas, l’entreprise a l’obligation d’effectuer les travaux de réparation.

La garantie financière d’achèvement

Cette garantie a été mise en place afin de protéger les acquéreurs contre l’inachèvement du logement. Elle permet d’assurer à l’acquéreur que son logement sera construit même si le promoteur fait faillite.

Un logement aux dernières normes techniques et environnementales

Investir dans de l’immobilier neuf, c’est faire le choix d’acquérir un logement répondant aux dernières normes techniques et environnementales. La dernière norme en date est la RT 2020, ainsi les futurs programmes neufs seront peu énergivores et construit en suivant des processus et utilisant des matériaux qualitatifs.

Aucuns frais caché

Les charges de copropriété sont plus faibles, car le logement est neuf. En effet, aucun gros travaux sera à prévoir au cours des 10 années suivants la livraison grâce à la garantie décennale précédemment énoncée.

Une réduction d’impôt

Le dispositif de défiscalisation va permettre à chaque investisseur d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt. Aussi appelé dispositif Pinel, celui-ci permet une réduction pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat. En bref, la réduction est plus ou moins importante, selon la durée d’engagement à la location.

Exonération de la taxe foncière

Les investisseurs seront exonérés de taxe foncière les 2 années suivant la livraison du logement. Cependant, la commune dans laquelle se trouve le logement a la possibilité d’annuler l’exonération. Il est conseillé de se renseigner auprès de la Mairie où se trouve le logement avant l’achat.

Les différences entre l’immobilier neuf et l’ancien

1ère différence : le prix

Un bien ancien à l’achat coute environ 15 % à 20 % moins cher qu’un bien neuf. Toutefois, cet écart de prix est justifié par des places de parking toujours incluses dans les programmes neufs (sauf lors d’un achat dans l’ancien), ou encore le respect des dernières normes environnementales, mais aussi par une garantie décennale sur le logement.

2ème différence : les frais de notaire

L’acquéreur d’un logement en VEFA s’acquittera de seulement 2 à 3 % de frais de notaire contre 8 % pour un logement ancien.

3ème différence : le régime fiscal

Les législateurs ont décidé de séparer les 2 catégories de logement afin que chacun d’entre eux puisse avoir un régime fiscal qui lui ait propre. Les logements anciens sont soumis au dispositif COSSE ou DENORMANDIE ANCIEN. Tandis que les logements neufs sont soumis aux dispositifs DUFLOT et PINEL. Les propriétaires peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement la location.

4ème différence : le cachet du logement

L’achat d’un logement ancien aura plus de cachet et de caractère, avec par exemple des poutres apparentes ou encore des moulures, qu’un logement neuf. Cependant, le logement neuf sera plus sobre avec des couleurs universelles telles que le blanc ou le gris.

5ème différence : la procédure d’achat

Lors d’un achat dans de l’ancien un compromis de vente est signé par les 2 parties, avec un délai de rétractation de 10 jours. L’acte de propriété est signé quelques mois plus tard chez le notaire. Tandis que l’acquisition d’un logement neuf s’effectue différemment. Un contrat de réservation est signé entre le promoteur et l’acquéreur, avec un délai de rétractation de 10 jours. Le contrat définitif est signé avec le notaire quelques mois plus tard.

6ème différence : les aides

Pour l’achat d’un bien ancien aucune aide financière existe pour financer l’achat en lui-même. Cependant, il est possible de bénéficier de l’aide à la rénovation énergétique ou de bénéficier d’un prêt à taux zéro si l’acquéreur effectue des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 25 % du prix total de l’acquisition.

Le régime fiscal à adopter avant d’effectuer un investissement immobilier dans le neuf

Une fois le choix de l’investissement dans le neuf fait, le choix du régime fiscal à adopter pour les revenus locatifs reste à faire.

La défiscalisation avec la Loi Pinel 

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation très connu des investisseurs. Comme précédemment évoqué, la loi Pinel permet donc à chaque investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location. Cependant, ce dispositif est exclusivement réservé à l’investissement neuf afin de permettre aux foyers aux revenus modestes d’accéder à la location de logements neufs. 

En effet, l’utilisation de ce dispositif oblige l’investisseur-bailleur à appliquer un loyer respectant un certain plafond en fonction de la situation géographique du logement. Ainsi, le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’achat est appliqué pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans.               

La réduction d’impôt avec la loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet aux investisseurs de réaliser un investissement immobilier dans le neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Cependant, cette loi n’est applicable que sur les investissements en résidence meublée.

Le déficit foncier

Si les charges et les frais du logement sont supérieurs au loyer perçu, l’investisseur a la possibilité d’utiliser ce déficit foncier pour réduire son revenu imposable global.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Ce statut permet ainsi à l’investisseur qui le choisi d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient du logement. Il a aussi l’opportunité de bénéficier d’une déduction fiscale. De plus, il est possible d’associer ce statut à la loi Censi-Bouvard et à la Loi Pinel à la fin de la période de location obligatoire (toutefois, ils ne sont pas cumulables).

>> Investir dans l’immobilier neuf a de nombreux avantages aussi bien financiers que fiscaux qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Cependant, l’offre de programmes neufs est assez limitée, seuls les plus rapides auront la chance de pouvoir en acquérir un.

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