Expulsion du locataire : quelles démarches à effectuer ?

En tant que propriétaire, vous avez le droit de mettre fin à un contrat de location et procéder à l’expulsion du locataire, mais seulement sous certaines conditions. Mettre fin à un bail de location est une démarche très réglementée. Voici un récapitulatif des motifs d’expulsion et des démarches à effectuer.

Les principaux motifs d’expulsion du locataire

• Les dégradations commises par le locataire :  Un propriétaire peut expulser un locataire en raison de dégradations du logement. Il est responsable de l’entretien courant du logement conformément à la loi du 6 juillet 1989.  Le propriétaire a également le droit de mettre fin à un bail de location si le locataire effectue des travaux sans son consentement. En effet, ce dernier peut exiger une remise en état des lieux et pourra aussi demander une résiliation judiciaire du bail. Les travaux d’aménagement destinés à améliorer le confort des locataires (exemple : changement des revêtements muraux, pose d’une moquette) ne sont pas concernés.

• Les défauts d’assurance : Les locataires doivent s’assurer contre les risques locatifs. Ils ont l’obligation de fournir tous les ans une attestation d’assurance habitation, que le logement soit vide ou meublé. Cela permet de protéger le locataire des éventuels dommages qui pourraient survenir (incendie, dégât des eaux…).
• Les loyers impayés : Il s’agit du motif d’expulsion le plus fréquent. Le locataire peut parfois rencontrer des difficultés de paiement. La procédure d’expulsion se fait en dernier recours, en cas de non-réponse prolongée de la part du locataire ou du refus de celui-ci.
• Les troubles du voisinage : Le locataire se doit de respecter le voisinage. Il ne doit en aucun cas troubler la tranquillité des habitants de son immeuble. Cette obligation concerne aussi bien les nuisances sonores, olfactives que la dégradation des parties communes.

Les étapes à suivre

Trouver un accord

La première chose à faire si vous souhaitez expulser un locataire est d’essayer de trouver une solution à l’amiable avec ce dernier. Procéder à une expulsion doit être votre dernier recours.  Tentez d’entamer le dialogue avec le locataire et s’il fait preuve de bonne volonté, vous pourrez trouver une solution ensemble. Dans le cas contraire, vous pourrez entamer les démarches d’expulsion. La procédure diffère en fonction du motif d’expulsion. Il diffère également en fonction de la présence ou non d’une clause résolutoire incluse dans le bail.

En cas de dégradations du bien en location

Dans le cadre de dégradations commises par le locataire, vous pourrez faire jouer votre assurance dans un premier temps et retenir le dépôt de garantie.

Sans réponse prolongée de la part du locataire, vous pourrez saisir le Tribunal d’Instance. Un expert judiciaire pourra ainsi constater les dégradations. Le locataire devra quitter les lieux après signification de l’ordonnance d’expulsion.

En cas de défaut d’assurance

Vous devez d’abord envoyer une mise en demeure pour prévenir le locataire.

En l’absence de réponse après un délai d’un mois, vous pourrez souscrire une assurance pour le compte du locataire et déduire du coût des charges ou demander la résolution du bail, en présence d’une clause résolutoire intégrée dans le bail d’habitation, ou à défaut d’une clause résolutoire, par recours judiciaire.

En cas de loyers impayés

En présence d’une clause résolutoire, vous devrez faire appel à un huissier et envoyer au locataire un commandement de payer dans un délai de 2 mois maximum. En cas de non-réponse de sa part, la résiliation du bail se fera automatiquement.

En l’absence de clause résolutoire, vous pourrez demander le remboursement des impayés et la résiliation judiciaire du bail d’habitation. La décision reviendra au juge qui étudiera les éléments du dossier.

En cas de troubles du voisinage

Pour résilier le bail de location, vous devez prouver les troubles du voisinage et les faire constater par un juge. Vous pourrez ensuite résilier le contrat de bail automatiquement dans le cadre d’une clause résolutoire dans le bail, et le locataire est alors tenu de quitter les lieux. S’il refuse, alors il doit appliquer la même procédure que pour les loyers impayés.

A savoir : l’expulsion d’un locataire est interdite pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période il est donc interdit d’expulser un locataire, pour n’importe quel motif. Il existe toutefois quelques exceptions notamment pour les squatteurs.

>>L’expulsion d’un locataire est une procédure longue qui peut prendre jusqu’à 6 mois. Privilégiez la discussion avec votre locataire et ne tardez pas à entamer vos démarches si vous ne trouvez pas de solution à l’amiable.