Le meublé en 2025 ...
les défis et opportunités
Mardi 21 janvier, Locagestion a organisé un webinaire intitulé : « Le meublé en danger, que faire pour 2025 ? ». Cet événement a informé les professionnels de l’immobilier sur les réformes fiscales à venir et les nouvelles réglementations concernant la location.
Deux experts du secteur, Stéphane Desquartiers et François Moerlen, ont exploré les enjeux et les opportunités à saisir en 2025.
Les opportunités d’optimisation fiscale et les impacts de la loi LE MEUR
La loi LE MEUR, qui vise à réguler davantage la location meublée et la location de courte durée, marque un tournant important. De nombreuses questions demeurent : Quelles mesures sont déjà confirmées et que peut-on encore attendre pour l’année 2025 ?
La réduction des avantages fiscaux :
Stéphane Desquartiers souligne l’un des grands changements : « Avant cette loi, les propriétaires de meublés de tourisme bénéficiaient d’abattements fiscaux bien plus intéressants que pour la location longue durée. Aujourd’hui, les choses se resserrent. »
- Les limites de durée de location : Auparavant, les communes pouvaient autoriser jusqu’à 120 jours de location de courte durée. Désormais, elles pourront abaisser cette durée à 90 jours. « Les municipalités disposeront désormais d’une grande latitude pour ajuster cette règle en fonction de leurs spécificités locales« , précise M. Desquartiers.
- L’abattement fiscal : L’abattement fiscal pour les locations de courte durée est passé de 50% à 30%, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 euros. Au-delà de ce seuil, le loueur est automatiquement soumis au régime réel. Ce changement fiscal, qualifié de « coup de massue » par certains professionnels, devrait avoir un impact significatif sur la rentabilité des locations de courte durée. « La bonne nouvelle, c’est que la location en courte durée garde encore des avantages. Mais attention, tout pourrait se durcir avec de futurs amendements« , indique M. Desquartiers.
En résumé :
- La location en courte durée : L’abattement passe à 30%, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 euros. Au-delà de ce seuil, le loueur est soumis au régime réel.
- La location meublée à l’année : L’abattement fiscal resterait à 50% pour ceux qui optent pour ce régime, notamment ceux ayant peu de travaux à venir et plus d’intérêts d’emprunt.
- Zones détendues : Dans certains secteurs, l’abattement pour les meublés de tourisme pourrait rester à 71%.
- Le fichier national des biens en location courte durée : À compter de 2025, un fichier national recensera les biens en location courte durée. « Les copropriétés décideront de la possibilité de restreindre cette activité lors des assemblées générales, avec un vote des copropriétaires à la majorité des deux tiers« , ajoute M. Moerlen.
Exclusion des passoires thermiques :
Le gouvernement met en place des mesures pour interdire la mise en location des logements avec un DPE de classe G. Cependant, selon M. Desquartiers, le calendrier prévu sera difficilement tenable et pourrait être assoupli.
Les dates clés à retenir :
- 1er janvier 2025 : Depuis cette date, les logements de classe G sont exclus.
- 1er janvier 2028 : Extension aux logements de classe F.
- 1er janvier 2034 : Extension aux logements de classe E.
M. Moerlen précise, sur un cas où pour les copropriétés peuvent refuser les travaux de rénovation énergétiques : « Pour justifier votre inaction, il est essentiel de formaliser votre demande officiel de travaux en envoyant chaque année une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic. Ce document servira de preuve que vous avez sollicité l’intervention de la copropriété, mais qu’elle a refusé » ajoute-t-il

L’amortissement immobilier : un avantage fiscal bientôt remis en cause
Une nouvelle mesure, encore en projet mais déjà inscrite dans le projet de loi de finances (PLF) du gouvernement Barnier, pourrait modifier le traitement fiscal des amortissements immobiliers sur de longues périodes.
Cette mesure vise à modifier la façon dont les amortissements sont appliqués, permettant jusqu’à présent de réduire la charge fiscale. « Avant, les amortissements étaient calculés comme pour une activité commerciale, ce qui permettait de réduire la base imposable », explique M. Desquartiers. Cependant, le projet de loi des finances prévoit que les amortissements seront réintégrés dans le calcul des plus-values lors de la vente du bien, ce qui augmentera éventuellement la taxe.
“La question qu’on se pose tous : Est-ce que ce changement s’appliquera rétroactivement à ceux qui amortissent depuis des années ?” La réponse, a priori, est oui. Et cela pourrait impacter les investisseurs (locatifs, particuliers, etc…) ayant amorti leur bien pendant 10, 15 ans. « Il faudra probablement réajuster votre stratégie à long terme ».
Les biens en résidence service (EHPAD, résidence étudiante, tourisme) et ceux loués meublés à l’année sont cependant exemptés de cette règle, mais les changements sont encore en discussion.
Les opportunités fiscales :
La réforme risque d’accentuer la pression fiscale sur certains aspects de la location meublée, mais il existe encore des opportunités à saisir. Notamment avec le mécanisme du super déficit foncier. « C’est une occasion pour les propriétaires qui ont des biens énergivores », souligne M. Desquartiers.
- Super déficit foncier : L’année 2025 représente la dernière opportunité de bénéficier du super déficit foncier. Ce dispositif, qui permet de doubler le déficit reportable sur les revenus fonciers, offre une réduction d’impôt significative pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation. Il est donc important d’étudier attentivement cette option si vous envisagez de rénover un bien locatif. Les travaux peuvent être étalés sur deux années fiscales, ce qui permet de maximiser les avantages. Mais attention, « c’est une mesure qui s’applique uniquement à la location nue » précise François Moerlen.
- Déduction des travaux : Vous avez la possibilité d’effectuer des travaux d’amélioration énergétique pour atteindre un certain niveau de DPE et profiter de déductions fiscales.
La loi LE MEUR et ses implications pour la location meublée apportent de grands changements. Mais aussi de nouvelles opportunités fiscales. Stéphane Desquartiers et François Moerlen insistent sur l’importance de se préparer à ces évolutions pour maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les nouvelles réglementations.
« 2025 sera une année charnière. Vous devrez peut-être repenser votre stratégie d’investissement. Restez attentifs aux amendements et assurez-vous de bien comprendre les impacts sur vos biens. »
Pour évaluer vos options, vous pouvez utiliser ce simulateur dédié : Simulateur de déficit foncier.
Pourquoi choisir Locagestion ?
Avec plus de 28 ans d’expérience, Locagestion est votre partenaire pour optimiser vos investissements. Nous nous engageons à vous accompagner, que ce soit pour la gestion de vos biens.
Pour revoir ce webinaire, cliquez ici : https://www.youtube.com/watch?v=fU2PyGa055Q
Notre prochain rendez-vous : 25 février à 11h !