ENCADREMENT DES LOYERS 2025

Depuis sa mise en place progressive dans plusieurs grandes villes françaises, l’encadrement des loyers continue d’évoluer. En 2025, les règles se précisent et les contrôles se renforcent. Pour les agences immobilières et les bailleurs, il est essentiel de maîtriser ces évolutions. D’autant plus que certaines exceptions, peuvent justifier un dépassement du loyer de référence.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers limite les loyers dans certaines zones tendues, où la demande dépasse l’offre. Il s’applique dès qu’un bail est signé ou renouvelé, pour éviter les abus et faciliter l’accès au logement.

Chaque année, la préfecture fixe un loyer de référence, un plafond (loyer majoré) et un plancher (loyer minoré). En effet, ces montants varient selon le quartier, la surface, la date de construction du bien, et s’il est loué vide ou meublé.

Le propriétaire peut ajouter un complément de loyer, mais seulement si le logement offre des atouts vraiment exceptionnels : vue dégagée, équipements haut de gamme, matériaux de qualité… Il doit les justifier et les indiquer clairement dans le bail.

Où s’applique l’encadrement des loyers en 2025 ?

La plupart des communes en zone tendue encadrent les loyers.

Certaines villes appliquent des règles spécifiques : Paris, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune et le Pays basque (depuis le 25 novembre 2024).

De ce fait, si le propriétaire ou son représentant ne respecte pas ces règles, il s’expose à une amende : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une personne morale.

Quelles exceptions peuvent justifier un dépassement ?

Certaines caractéristiques permettent de justifier un complément de loyer. Mais à condition qu’elles présentent des qualités exceptionnelles par rapport aux biens comparables dans le même secteur.

Voici quelques cas concrets admis par la jurisprudence ou tolérés par l’administration :

Vue exceptionnelle sur un monument historique

Un appartement avec une terrasse offrant une vue sur la Tour Eiffel, le Panthéon ou le Vieux-Port à Marseille peut justifier un complément de loyer. Mais uniquement si cette vue est réellement rare dans les environs immédiats.

Autrement dit, apercevoir un monument ne suffit pas à justifier un dépassement du loyer de référence. Le bien doit se situer dans un quartier où une telle vue est exceptionnelle. Par exemple :

• Une vue dégagée et directe sur la Tour Eiffel depuis une terrasse au Trocadéro, dans un immeuble de standing, constitue une qualité exceptionnelle et justifie un complément de loyer.

• En revanche, une vue lointaine sur la Tour Eiffel depuis une fenêtre au 6e étage d’un immeuble standard, situé en périphérie parisienne, ne suffit pas, même par temps clair.

En effet, les tribunaux appliquent de plus en plus strictement cette règle : ils n’acceptent un complément de loyer que si la qualité exceptionnelle du bien ne se retrouve pas dans d’autres logements similaires du même secteur.

Prestations haut de gamme

La présence d’un sauna, d’un jacuzzi, de matériaux nobles (parquet Versailles, marbre…) ou d’un système domotique complet peut également justifier un complément de loyer. Toutefois, ces équipements doivent réellement se démarquer du standard local.

Performance énergétique (DPE)

Un DPE classé A ou B peut valoriser un logement et attirer plus de locataires. Mais cela ne suffit pas à justifier un complément de loyer en zone encadrée. Seuls des éléments de confort ou de localisation vraiment exceptionnels le permettent.

À l’inverse, un DPE classé F ou G est un vrai frein. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F le seront en 2028. Ces biens, très énergivores, ne peuvent pas bénéficier de compléments de loyer et nécessitent des travaux pour rester loués.

Respecter le cadre légal de l’encadrement des loyers : les pièges à éviter

• Inclure un complément pour un ascenseur ou un balcon standard : ce sont des éléments pris en compte dans le loyer de référence.

• Ne pas justifier un complément par écrit dans le bail : cela peut entraîner une action en diminution de loyer.

• Oublier de vérifier les barèmes actualisés : les valeurs changent chaque année et varient fortement d’un quartier à l’autre.

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